Рафаэль Юсупов🦍 🕘 история названий (1)

Схематозники. Одна из главных вещей, в которой я качнул насмотренность - юридические "схемы". Не только договоренности, между партнерами - писал тут. Но и сама технология добавления ценности. Слово "схема" - также как и слово "тема" у большинства имеет негативную коннотацию и такой, довольно "серый" привкус. Но технически, это вообще не так. Это просто возможность, легально, добавить ценности и стоимости к объекту. К примеру, можно взять коммерческую землю в аренду, дополнительно, запросить еще аренду земли, которая рядом с твоей землей, а потом - купить ее через приложение гос. услуги. А потом продать. Вот и "схема". И таких вариаций - не мало. Надо работать, читать, погружаться и узнавать и качать насмотренность, чтобы знать не только про визуальное улучшение, но и документальное. Когда я занимался суб. арендой Арбат Холла (сдавали в аренду и управляли концертным залом в центре Москвы), я осознал, что договоренности, имеют ценность. Их можно продать или передать права на эти договоренности. А если, ты умеешь их улучшить, до передачи - это и есть ценность, которая даст "капитализацию" твоего ремесла.

Дата центры. Сейчас идет одна из самых больших строек таких дата центров в мире. Все данные, которые мы собирали с людей - теперь надо где то хранить и обрабатывать. Я поверхностно знаю эту тему, не в контексте всего бизнеса. Первое: мои соседи по офису занимаются этим бизнесом. Толи делают тех надзор, толи айтишку. Второе: я смотрел как-то здание на продажу, в нем была проблема, что на одном этаже МТС расставил оборудование и подписал очень жесткий договор, на несколько лет вперед и даже оплатил больше чем за год аренды. Кстати, в несколих локаций мы сдавали Билайну место под вышки для связи, это не тоже самое. И мне стало интересно, я немного читал эту тему. Вчера, бомбили дата центр Яндекса. Тупили все приложения. И вот мне стало интересно, чисто технически, может ли какой-нибудь сбер - иметь не дата центр, где стоит ангар этих машин, а раскидать его на много разных локаций. Я знаю, что к дата центру - ооочень жесткие требования по чистоте, влажности И так далее. Майнинг значительно проще. Но все же? Если это технологически возможно, то значит цоколи и неликвид помещения заживут новой жизнью. Это вам не кладовки, которые франшизы продают) Кто в теме? Напишите

Почему именно редевелопмент? Одна из инвестиционных моделей в недвижимости — купить участок, построить здание, посадить туда арендатора и продать готовый арендный бизнес. Схема рабочая, на ней можно получать неплохую доходность. Но есть нюансы. Расскажу о них на основе нашего опыта строительства одноэтажных торговых центров под «Пятёрочку», «Чижик» и «Магнит» в Казани. 1. Геморрой с вводом в эксплуатацию На мой взгляд, это один из самых сложных этапов. Хотя я предметно погружён в эти процессы, до сих пор вылезают новые нюансы — иногда очень странные. Приходится взаимодействовать с множеством ведомств, согласовывать документы и решать вопросы, которые не всегда удаётся закрыть быстро. В редевелопменте часто проще: здание может выглядеть как заброшка, но юридически оно уже существует и введено в эксплуатацию. Но если работы не требуют нового ввода и сложных согласований, документальной волокиты значительно меньше. 2. Деньги от продажи можно сразу возвращать в оборот. В одной из наших моделей мы покупаем здание, переделываем его под спрос, делим на отдельные помещения и продаём. Покупатель получает готовый объект с отдельным кадастровым номером, а мы — деньги от продажи. В проектах, где ты лоты или аппарты строишь с нуля, расчёты идут через эскроу, деньги покупателей остаются замороженными до выполнения условий их раскрытия. Для продолжения стройки приходится использовать собственные средства или банковское финансирование. А кредиты для меня — отдельная история: и с точки зрения убеждений, и с точки зрения опять же, реальной математики. 3. Если честно считать, доходность строительства не всегда впечатляет. Я не спорю с теми, кто успешно строит магазины под федеральных ритейлеров. Это рабочая модель. Но считать нужно весь срок: от первых денег, вложенных в землю, до первого арендного платежа, а при продаже — до получения денег от покупателя. Покупка участка, проектирование, согласования, стройка, ввод, арендные каникулы — всё это время твой капитал уже работает в проекте. Нужно учитывать и особенности договоров с арендаторами. Например, у некоторых ритейлеров бывает порядок, при котором первый месяц оплачивается, второй — нет, а регулярные платежи начинаются с третьего. Если заложить всё это в расчёт, доходность может оказаться гораздо скромнее первоначальных ожиданий. Готовые магазины продаются исходя из арендного потока и срока окупаемости. Рынок эту математику уже понимает, поэтому сказочные иксы здесь найти непросто. К слову, в этой же теме мне бывает интереснее другая модель: купить несколько соседних участков ИЖС, собрать их в единое предложение и продать девелоперу под строительство магазина — если такое использование возможно. В моём случае я вижу здесь больше математической выгоды и выше ликвидность, чем в самостоятельной стройке с последующим ожиданием аренды. Особенно если итоговая окупаемость объекта арендой получается около 7,5 лет. 4. Редевелопмент лучше соответствует моим компетенциям. Я много лет занимался консалтингом, финансами, оцифровкой и аналитикой. И работа с уже существующим объектом хорошо ложится на этот опыт. Можно посмотреть на здание, изучить окружение и трафик, понять, кто здесь живёт и работает, чего не хватает рынку. Использовать инструменты аналитики и проверить гипотезы. Например, сейчас в здании большие офисы, а спрос есть на небольшие помещения. Или наоборот: объект нарезан на множество маленьких кабинетов, а в этой локации нужен один большой офис под чью-то штаб-квартиру. Мне легче оценить такую задачу, протестировать спрос и понять, за счёт чего мы создадим дополнительную стоимость. И такой подход кажется мне более управляемым и безопасным. Поэтому я выбираю редевелопмент: он лучше совпадает с моей математикой, опытом и тем, что я умею делать.

Миссия, бизнес для себя. Недавно, во время своей религиозной практики - у меня пришел лютый инсайд, про мою работу и почему мне Всевышний открывает такие двери, о которых я не мог и мечтать. Я уважаю деньги, стараюсь относиться к ним как к Аманату. И я понимаю, что когда у тебя есть деньги, которые падают в цене на 20% в год - на тебя наседают брокеры, которые продают удобные продукты, ты не видишь реальность. А удобно продавать то, где понятная система выплаты комиссии и простой по юр обвязке, безопасности и по инвестиционной модели - продукт. Например, квартиры или коммерция от застройщика. Я не говорю, что брокеры плохие, у них просто другой бизнес. А реальность - в том, что есть конструкции, где есть хорошие окупаемости, где есть хорошая ликвидность и где можно сделать достойный прирост капитала. х2-х2,5. Одни мои старшие партнеры, которые многому меня научили, на моих глазах - сделали несколько объектов - с арендной окупаемостью 4-4,5 года. Этот факт, я уже не могу развидеть и забыть)) И эта система, которая сейчас построена и функционирует - сделана из конкретной нашей боли и делалась для себя, на качество. Ее задача: эффективно растить капитал через недвигу. И для этого, нужна экспертиза и команда, которая играет на твоей стороне, а не стороне "платящего" комиссию. Можно назвать это бизнесом, можно фэмили офисом, можно проектом, а можно службой. У него (этого бизнеса) - нет амбиций стать САМЫМ большим фондом, девелопером и быть рекордсменом. И люди, которые общаются со мной, задают вопросы и спрашивают советы по поводу той или иной сделки - получают от меня схожий кейс, который я знаю, риски - какие я вижу, узкие места в фин модели и просто мое видение. И говорят мне спасибо) Это что то феноменальное. Может быть, факт того, что этот проект не создан по тренду и есть намерение, чтобы он был всегда, даже после моего выхода на пенсию и создает мой, нужный, не навязанный план по скорости, которого так иногда не хватает. Альхамдуллилях!

Как найти актив ниже рынка? Каждый день со всех досок объявлений, сайтов торгов и непрофильных активов компаний - мы собираем предложения. Также, в ЦРМке у нас сотня риелторов, кого мы привлекали на продажу наших объектов, в ответ они шлют нам объекты, которые берут в эксклюзивную работу, до публикации на Авито и Циане. Также, есть юристы, менеджеры развития сетей, сотрудники, партнеры и куча людей, кто знает что нам надо и что мы ищем. Вопрос не в том, где их искать. Вопрос в том, как структурировать предложения, правильно его оценить, изучить первичные документы, понять концепцию и вынести на инвест-комитет. Бывает так, что объект находится на сайте страховой компании и продается как непрофильный актив и будет разыгрываться на аукционе. А бывает, что он лежит на авито на самом виду, но перед тобой пазл, который нужно собрать - правильно дав оффер собственнику. Зная реальный рынок. И что реально продается, по какой цене и по какой окупаемости. Поэтому, ответ на вопрос - как найти актив ниже рынка? Первично, важно реально понимать рынок. Мне тут повезло: у меня были крутые учителя, партнеры и компетенции семейного бизнеса. Если будет 20 реакций на пост, могу вас позвать на планерку, где я покажу пример оценки объекта.

Есть только две модели инвестиций. Я как то встречался с одной женщиной, которая очень круто зарабатывает большие деньги, довольно простым путем. У меня была а-ля консультация/ знакомство. Я говорил, я вот тоже хочу научится как вы. А она мне сказала, такую прикольную фразу: «Есть только две модели, заработать денег. Первая: купить что-то большое, разделить это на маленькое и продать маленькое. Вторая: скупить много маленьких и продать - одному большому». И эта фраза мне так запомнилась, и на 90% я с ней согласен. Есть конечно кейсы, где можно купить кусок актива под шаманить и продать - но это чуть сложнее, продать частями. Как это проявляется в недвиге? Берешь задние, пилишь его или на этажи или на лоты и продаешь - маленькие квадратные метры. Вариант купить маленькое и соединить в большое - скорее чаще встречается с земельными участками и продажи под девелопера. Или же в бизнес активах. К примеру, холдинг покупать какие-то бизнесы из интересной ему отрасли. Например, лесо переработка. Но он покупает только тех, у кого прибыль до налогов за год от 300млн. Есть дельцы, которые скупают несколько контор, соединяют ресурсы, объединяют менеджмент, качают прибыль и продают большим дядям. А пример, с делением большого на маленького, можно описать на нашем кейсе. Мы купили имущественный комплекс, в котором был и ресторан и производство и Ритейл и б2б. Все причесали, что было маленькое и неинтересное - продали, а ключевое - оставили и выросли. Но, продав маленькое - уже выросли. Так что так.

С деньгами любой дурак сможет. "...А ты попробуй без денег?" Вырос я на такой фразе. Она применялась к любой ситуации. Аля "сходи за хлебом. Хорошо, дайте 10 рублей. С деньгами любой дурак сможет. А ты попробуй без денег." И всегда эта фраза сопровождалась смехом. Смешная и поучительная фраза от родителей, которая призывала, я полагаю, выкручиваться и научиться зарабатывать деньги своим трудом. К слову, это получилось очень эффективно. Все свои проекты, я всегда запускал без денег. Но, потом случается такая ситуация, что появляются деньги. И в целом, обмен: деньги на время - не долгосрочный. И подвергается куда большей инфляциии, чем кажется. И начинается, новая игра. "Как сделать деньги из денег?". И она, ой какая не простая. Это как вам в универе говорили, забудьте что было в школе. И рынок "денег" он значительно больше, чем бизнес. И соответственно, проблем там также больше. Поэтому, чтобы научиться играть в новую игру, мне потребовалось очень очень много сил. И тотальный фокус только на это дело. И я понимаю, что сделал где-то миллимитровый шаг, от пути который я начал идти. Кстати, вопрос: Как из денег сделать деньги? Стоит дороже, чем вопрос как эти деньги заработать. Сейчас, я довольно крепко чувствую темы, могу развернуть сделку, хотя готовил ее 2-3 месяца, лучше вижу риски. Уже выстроилась своя система аналитики, которая выдает норм результаты. И если в старте пути, я был в дефиците крепких проектов, то сейчас я в дефиците ресурсов в эти проекты. Было бы больше, вложил бы больше. Если кто-то тоже находится в идеи обмена деньги на деньги - пишите в лс, давайте дружить.

Купить консультацию. Сегодня утром провел консультацию и кайфанул от пользы, которую смог дать. Обратился предприниматель, по важному вопросу. Нужны деньги для развития. На консультации я разобрал как работать с деньгами, почему тут вообще не нужны инвесторы и показал реальную жизнеспособную модель, как делать деньги. Ну и еще, отговорил от кредитов, который бы 100% задушил бы бизнес, просто пока это не видно. Кстати, вообще так мало коммерсов смотрят в цифры. А я вообще, не понимаю, зачем что то делать, без цифр. Ну в итоге, я кайфанул. Получил спасибо и получил деньги. Готов делать консультации по чаще, кому надо - обращайтесь. Могу помочь с тем, как привлечь деньги, как сделать много продаж, могу помочь с финансами и могу помочь с дьюдилом и оценкой активов перед инвесторскими вложениями, если вы инвестор. @rafaelyusupov

Ищу решал и аналитиков! Интересная история🙃: В нашу компанию сейчас есть открыто две вакансии на направление инвестиционной недвиги. 1. Менеджер по поиску объектов на всех площадках. Задача собирать объекты, считать математику, работать с арендаторами, знать ставки, собирать в инвест предложения, защищать их на инвест комитетах перед акционерами. С опытом работы. 2. Проектный менеджер. Ведение проекта от покупки здания, до финальной продажи его. Нужно знать все этапы: от оплаты гос пошлин и раскадастрирования объектов, нужных согласований с профильными ведомствами, до работы с арендаторами, брокерами и строителями. По мере общения с соискателями, я даю кейсы и смотрю как они их решают, а также, получаю подробную информацию что решали такие сотрудники на прошлых местах работы. Не просто на словах, а запрашиваем пошаговый план. И это - очень увлекательная вещь. Смотрю на это и думаю, что десяток тем я пропустил, потому что просто не знал, что есть в мире человек, который уже решал такие вопросы. Истории: как сетевой арендатор воевал, не съезжал из купленног объекта. Ставил генераторы на дороге и платил каждый день штрафы, так как трафик на объекте позволял это делать. Или, как юристы смогли сделать так, чтобы здание не сносилось. Короче, очень увлекательно. Если есть, кто тоже увлекается инвестициями в недвигу, напишите мне, давайте дружить и общаться. А если вы такой сотрудник, то милости просим на собеседование. @rafaelyusupov

Что вообще происходит? Попытаюсь ввести рубрику "аналитика" и сводить в еженедельный пост свой отчет по недели. Если пост прочитали, дайте знать пожалуйста, поставьте реакцию. 1. Недвига. За эту неделю проанализировали 95 объектов под ре-девелопмент. 90 в Москве, 5 в Казани. Основная модель: купить, отреновировать, разделить и продать частями (с арендаторами или без). Сейчас эта рабочая модель, так как в маленьких площадях происходит бум по ценам. Маленькие площади продаются больше чем за 1,5млн за квадрат или 12-13 лет окупаемости, (это в чеке до 20млн). В модель: купить, отреновировать, засадить арендаторов и продать 1 лотом - тоже в проработке, но выйти и продать габ за 200млн +, пока не таких оперативных выходов по дорогой цене. Ждем разгрузки. 11 проектов из 95 считаем дальше. Есть проходные, ведем переговоры с собственниками. Хочу в этом году успеть купить с партнерами 1 проект. Кстати, я ищу проектных менеджеров, кто работал в инвест компаниях по недвиге, кто может залидировать проект. (стройка, брокеридж, коммуникация с юристами, подача документов, продажа объектов). пишите @rafaelyusupov 2. Инвестиции в бизнес. 36 бизнесов предложили на продажу, 22 проекта на инвестирование. 0 Взято в работу себе, но 2 проекта передал корешам, которые могут хорошо заработать на этом. Себе пока не вижу синергии и довольно хрупкие бизнес модели. 3. Текущие проекты. Ищу клиннинговые компании, чтобы объединиться, запартнерится и сделать много денег. Из интересного, есть ощущение, что произошла осенняя активность. И все проснулись. Начался сезон печатания денег! Газ в пол!