Недвижимость России

12 октября не смог зайти в Директ, Метрику и Вебмастер. Все три сервиса показывали ошибки. Для меня это ещё один повод развивать разные каналы привлечения гостей. В отеле стоит пройти весь путь до брони: что человек видит на Картах и площадках бронирования, как сравнивает цены и что находит на вашем сайте. В ролике рассказываю, что мы проверяем в бесплатных разборах отелей Raido Capital. Собственникам отелей: оставьте заявку на бесплатный разбор. Посмотрим на ваш объект глазами гостя и разберём, что можно улучшить: https://raidocapital.ru/lp/revenue?utm_source=telegram&utm_medium=social&utm_campaign=raidocapital_yandex_20261013&utm_content=asset_df55b85c6d2d2798_post_raido_caption

Хотел сделать Bloomberg для отельного бизнеса. Получил дорогой урок про SEO. В HotGrade я рассчитывал забрать часть трафика у РБК Компании и Rusprofile: по ИНН, названиям компаний, фамилиям директоров. А дальше дать человеку больше - аналитику гостиничных проектов. Но человеку в этот момент часто нужно просто проверить компанию. Дополнительную аналитику он не искал. В ролике - мой факап с поисковым интентом: почему я поверил в идею после успеха Raido HUB, что недооценил и что теперь проверю до масштабирования. Проектом я по-прежнему горжусь. Его наработки используются, но свою бизнес-задачу он пока не выполнил. Сам проект HotGrade: https://hotgrade.ru/?utm_source=telegram&utm_medium=social&utm_campaign=selivanov_hotgrade&utm_content=asset_cfb41894968f7cdd_post_main_caption_hotgrade_link Есть отель или здание под гостиницу? Оставь заявку на Raido Capital - обсудим запуск или управление твоим объектом. https://raidocapital.ru/?utm_source=telegram&utm_medium=social&utm_campaign=selivanov_hotgrade&utm_content=asset_cfb41894968f7cdd_post_main_caption_raido_cta

У канала обновилось название: "Доходная недвижимость и отели | Raido Capital". Недвижимость остаётся нашей темой. Больше внимания будет отелям: как оценивать экономику объекта, организовывать управление и разбирать решения на практике. Я Владимир Селиванов. Буду собирать здесь свои материалы о гостиничных проектах и технологиях Raido. В том числе рассказывать об ошибках и гипотезах, которые не сработали. Если у вас есть отель или здание под гостиницу, оставьте заявку на Raido Capital - обсудим запуск или управление объектом: https://raidocapital.ru/?utm_source=telegram&utm_medium=social&utm_campaign=raidocapital_channel_launch_20261008&utm_content=pin_object_enquiry

Заявки есть. Где бронирования? Если вы вложились в отель, по числу обращений и скорости ответа не понять, почему номера остаются свободными. Допустим, гость спрашивает про номер для семьи и ранний заезд. Ему отправляют прайс и ссылку на сайт. Какой номер подойдёт и можно ли приехать утром, он так и не понял. В итоге не забронировал. Сам по себе отказ не доказывает плохую работу администратора: гостю могли не подойти цена, даты или сам отель. Но если оператор видит только итоговое число отказов, причину он тоже не объяснит. Я бы попросил его разобрать несостоявшиеся бронирования: с чем обращались гости, что им предлагали и на чём заканчивался разговор. Где причина неизвестна, так и записать, без догадок. Прежде чем увеличивать расходы на рекламу, собственнику нужен ответ на вопрос: что помешало забронировать тем, кто уже обратился?

Отель почти достроен, открытие через пару месяцев. Самое время искать оператора. Такой звонок знает любой оператор. Мы приезжаем, проходим по этажам и за час видим, где объект будет терять деньги. Все годы, что он будет работать. Номера нарезаны под продажу метров: в буклете красиво, ночами продаётся плохо. Прачечной и складов нет, бельё поедет через гостевой лифт. Лобби просторное, а завтрак на полный дом в него не помещается. Инженерия взята из жилого проекта, где никто не включает душ всем домом в восемь утра. Это уже бетон. Отменить его нельзя, можно только дорого обходить. Для инвестора здесь важно вот что: часть будущего денежного потока определили за него на этапе проектирования, задолго до сделки. В цене метра этого не видно. После открытия деньги приносит другое: устойчивый спрос в этой точке, тариф, каналы продаж, работа команды и данные, по которым собственник принимает решения. Здание задаёт рамку, в которой всё это возможно. Или невозможно. Поэтому до сделки я проверяю четыре вещи. • Кто и когда считал спрос: сезон, будни, откуда приедут эти гости. • Что в планировке и инженерии уже нельзя изменить и сколько стоит обход. • Кто отвечает за тариф и продажи после ввода и по каким показателям. • Что собственник увидит в отчёте ежемесячно, а не по итогам года. Если на эти вопросы отвечает презентация, а не расчёт, вы покупаете не объект, а чужие допущения. В Raido мы заходим на любом этапе: до стройки, во время, к готовой коробке, в работающий отель. Любимая стадия - пока всё на бумаге. Там те же решения стоят почти ничего: развернуть планировку, заложить сервисные потоки, собрать продукт под гостя и продажи. После стройки каждое тянет на маленькую реконструкцию. Если отель уже работает, часть решений всё ещё ваша: тариф, каналы продаж, команда, стандарты. Бетон - нет. Если у вас есть проект или объект и нужно понять, что в нём уже необратимо - напишите в личные сообщения канала.

Этот канал теперь веду я. И главный вопрос здесь меняется: не сколько стоит метр, а кто и как заставит его зарабатывать. Я Владимир Селиванов, сооснователь гостиничной группы полного цикла Raido. Отели - мой бизнес: мы входим в проект до стройки, запускаем объект и управляем им после открытия. В этих объектах мои деньги и деньги 100+ частных инвесторов, поэтому обещания привык проверять данными. Для этого создал HotGrade - независимую проверку гостиничного бизнеса: 35 828 отелей России в базе, методика публичная, позиции не продаются. Раньше здесь был поток новостей обо всём: ипотека, ЖКХ, новостройки. Эти посты писала прежняя редакция. Выдавать её историю за свою не буду - и продолжать тоже. Самые дорогие ошибки здесь принимаются до открытия объекта, а счёт приходит после сделки - когда исправить уже нельзя. Дальше будем разбирать, откуда в объекте берётся спрос, какие решения становятся бетоном, кто отвечает за продажи и управление, что собственник видит в данных. Ежедневной ленты больше не будет: несколько постов в неделю - для тех, кто строит, покупает или владеет гостиничной и доходной недвижимостью. Есть объект, проект или сделка, где обещания стоит проверить до подписи, - напишите в личные сообщения канала.

«Квартира оформлена на вас? После смерти супруга её всё равно придётся делить с наследниками». Это — главный юридический сюрприз, о котором россияне чаще всего узнают уже в МФЦ или у нотариуса, предупреждает Федеральная нотариальная палата. Разбираемся, как работают правила, чтобы не потерять жильё и нервы. Главное правило: что нажито в браке — общее. Даже если квартира, дом или участок записаны только на вас, в глазах закона это совместная собственность супругов (ст. 34 СК РФ). После смерти мужа или жены: 1. Вы автоматически получаете 1/2 супружеской доли — её можно выделить сразу, без ожидания 6 месяцев (и без срока давности). 2. Оставшаяся половина уходит в наследственную массу и делится между всеми наследниками: детьми, родителями, иждивенцами — даже если они не жили с вами. ⚠️ Три самых распростроненных риска: 🔹 Не первая жена/муж Если недвижимость была куплена покойным в предыдущем браке, у бывшей супруги тоже есть доля в этом объекте. Вы можете узнать о ней только при оформлении документов. 🔹 Недействительный брак Если мужчина зарегистрировал отношения в другой стране и не развёлся, именно та супруга (а не вы) будет считаться наследницей. Ваш брак могут признать недействительным. 🔹 Иллюзия «автоматического перехода» Ошибочное мнение: «Если не вступать в наследство 3 года, квартира отойдёт мне». Нет. Исковая давность здесь не работает — другие наследники могут заявить права даже спустя много лет. ✅ Что НЕ делится (ваше личное): — подарки и наследство, полученные в браке; — имущество, купленное ДО свадьбы. Но важный нюанс: даже бесплатно выданный земельный участок от государства — это общее, если выдано женатому человеку. Это не считается дарением. Самый надёжный вариант — брачный договор. В нём можно установить раздельный режим собственности. Тогда ваша личная квартира останется вашей, а имущество умершего войдёт в наследство по чётким правилам. Что делать прямо сейчас? — Узнайте, была ли недвижимость приобретена в браке. — Проверьте, не осталось ли у супруга «старых» долей или незакрытых браков. — При наличии спорных моментов — проконсультируйтесь с нотариусом заранее, а не в момент траура. #наследство #супружескаядоля #недвижимость #квартира #ЖКХ #праванаследников #брачныйдоговор #ФНП #юридическиесоветы #риски #жилье #собственность

🚗 Новые нормативы обеспеченности новостроек парковочными местами в Москве могут привести к снижению их цены на 10% в отдельных проектах, такое мнение высказал @ria_realty основатель компании InnovaTransport Алексей Смирнов. ▶️ Ранее власти Москвы утвердили новые нормативы обеспеченности новостроек парковочными местами. Новая жилая застройка в столице должна обеспечиваться постоянными парковочными местами из расчета 0,8 машино-места на одну квартиру площадью до 70 квадратных метров, 1,2 - на квартиру площадью от 70 до 100 квадратных метров и 1,6 - на квартиру площадью свыше 100 квадратных метров. "Увеличение норматива не означает, что в Москве станет меньше пространства для жизни. Скорее, девелоперам придется балансировать жилую и парковочную части в новых пропорциях. В городской застройке, где свободной земли практически нет, дополнительные машино-места в основном будут размещаться в подземной части или в стилобате. Отдельно стоящие паркинги тоже возможны, но для них потребуется дополнительная территория, поэтому массовым такое решение точно не станет", - прокомментировал Смирнов. По его мнению, само увеличение количества парковочных мест не должно автоматически приводить к росту их стоимости. Если предложение машино-мест в проекте увеличится, потребуется обеспечить их реализацию покупателям, а значит, сделать предложение более привлекательным. Дополнительный объем строительства также может дать эффект масштаба и снизить себестоимость машино-места. Поэтому в проектах с заметным увеличением предложения возможна коррекция цен в сторону снижения - ориентировочно на 5-10%, спрогнозировал собеседник агентства. На стоимость квартир изменения будут влиять иначе, прежде всего через себестоимость строительства, полагает он. Ключевое значение имеет тип парковки: подземный паркинг требует существенно больших затрат и может увеличивать себестоимость проекта, в том числе стоимость квадратного метра жилья. Стилобатный или наземный вариант обходится дешевле. Поэтому в зависимости от конкретного проекта колебания стоимости квартиры при реализации новых требований могут составить 2-3%. "Более заметным последствием может стать изменение квартирографии в новых проектах. Теперь при проектировании придется учитывать не только общую площадь жилья, но и количество отдельных квартир. В результате может измениться подход к их нарезке: в зависимости от финансовой модели проекта застройщику может быть выгоднее укрупнять часть лотов либо, наоборот, дробить площадь на несколько небольших квартир, если такая конфигурация позволяет сохранить необходимую экономику проекта. Поэтому в отдельных проектах мы можем увидеть изменение соотношения квартир разного формата, в том числе увеличение доли студий и небольших лотов", - отметил Смирнов. При этом застройщики могут активнее использовать пакетные предложения – квартира плюс машино-место со скидкой или другими условиями, в таком случае изменится не столько базовая цена квадратного метра, сколько структура предложения для покупателя, допустил он. Что касается дворов, озеленения и общественных пространств, то здесь возврата к массовым наземным парковкам не ожидается. Городские требования к благоустройству и качеству среды сохраняются, и заменить двор асфальтовой площадкой под машины девелопер точно не сможет, добавил эксперт. Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

В России может появиться жилищный омбудсмен — специалист, который будет решать споры между жильцами и УК, ТСЖ или застройщиками. Инициаторы предлагают создать механизм защиты, который сейчас нужен многим: 📍 Кто сможет помочь? Уполномоченный будет разбирать жалобы на: — некачественные коммунальные услуги; — проблемы с содержанием общего имущества; — задержки сдачи новостроек; — строительные дефекты и недочёты в квартирах. 📍 Какие полномочия? Омбудсмен сможет: — запрашивать информацию у госорганов и компаний; — реагировать на массовые нарушения прав жильцов; — в отдельных случаях обращаться в суд в защиту граждан. 📍 Кто заплатит? Финансирование предлагают вести из бюджета + за счёт взносов застройщиков. Это снизит нагрузку на плечи самих жильцов. Напомним, в стране уже работают финансовый омбудсмен и Уполномоченный по правам человека. Новая должность закроет именно «коммунальную» нишу, где люди часто остаются один на один с проблемами. #жилищныйомбудсмен #ЖКХ #новостройки #УК #ТСЖ #защитаправ #инициативы #риски #жилье #правапотребителей

Рассрочка в новостройках станет законной и прозрачной Банк России, Минстрой и девелоперы подготовили законопроект, который вводит ДДУ с рассрочкой как отдельный юридический инструмент. Это давно назревшая мера: сейчас рассрочка работает «по понятиям», что создает риски для обеих сторон. Ключевые правила, которые предлагают закрепить: 🔹 Только электронный формат — ДДУ с рассрочкой подписывается усиленной квалифицированной ЭП. Никаких «бумажных» вариантов. 🔹 Деньги до ввода дома — на эскроу, после — уже на счет застройщика. Это защищает покупателя, пока объект строится. 🔹 Срок рассрочки — максимум 3 года после плановой даты ввода дома (по проектной декларации). 🔹 Если долг не погашен к моменту передачи квартиры — в акте приема-передачи делается запись, что объект находится в ипотеке у застройщика до полной оплаты. 🔹 Досрочное погашение — можно частично или полностью, уведомив за 30 дней (или меньше, если прописано в договоре). Застройщик обязан оперативно подтвердить остаток долга. 🔹 За просрочки — застройщик вправе потребовать досрочно всю сумму, если нарушений больше 3 раз за 12 месяцев или просрочка свыше 2 месяцев. Вместо пени могут начислить проценты, но не более 20% годовых. 🔹 Информация о рассрочке будет передаваться в БКИ — чтобы банки видели реальную долговую нагрузку клиента. 🔹 Наценка за рассрочку запрещена — цена квартиры не может быть выше за сам факт отсрочки платежа. Зачем это нужно? Чтобы уйти от серых схем, защитить дольщиков от внезапных требований и дать застройщикам понятный механизм работы с отсрочкой. Рассрочка перестает быть «опцией по договоренности» и становится полноценным финансовым продуктом. Пока это законопроект, но его принятие — вопрос времени. Будет интересно посмотреть, как новая норма повлияет на рынок: станет ли рассрочка доступнее или, наоборот, жестче. А вы как думаете — упростит ли это жизнь покупателям или добавит бюрократии? #законопроекты #строительство #новостройки #риски #рассрочка #ДДУ #недвижимость #право