Недвижимость инсайды

Архитектурная комиссия Москвы согласовала концепцию застройки на ЗУ «Автозаводская, 25» на территории завода «Гелиймаш». Проектом занимается Sminex. Архитектура получилась международного уровня. Все ваши Дубайски курят нервно в сторонке. Кто автор, спросите вы? Нет, это не KPF (Kohn Pedersen Fox), а наши, московские ребята — GAFA. То есть московское бюро делает архитектуру в Москве международного уровня. Забавная судьба у этой площадки: именно бюро GAFA в партнёрстве с лондонским бюро JTP делало концепцию на эту застройку ещё в 2021 году. Тогда это было очень похоже на проект бюро RSHP — One Hyde Park в Лондоне, но, сами понимаете, все аналогии — это случайность в глазах смотрящего. Сами авторы называют композицию «горизонтальными небоскрёбами». Диапазон этажности — от 6 до 34 этажей. Вдоль набережной и проспекта Лихачёва расположатся монументальные жилые корпуса с нависающими верхними объёмами, террасами, балконами и огромными сквозными нишами, которые зачем-то сделали золотыми (возможно, это оммаж на знаменитую, золотую арку ЗИЛАрта). На визуализациях всё выглядит как архитектурная «Дженга», где участники уже давно перестали соблюдать правила, но башня пока держится. При этом на второй линии решили устроить совсем другую архитектурную историю: камерные дома с зелёными и красными фасадами из металла, керамики и стеклофибробетона. Видимо, чтобы покупатели могли выбрать между дубайским монументализмом и разноцветным европейским кварталом, не покидая территорию одного ЖК. Отдельного внимания заслуживает офисная часть со стороны Автозаводской. Это два корпуса на 15 и 17 этажей, которые, по объяснению архитекторов, вдохновлены гелиевыми воздушными шарами. Получились два огромных стеклянных кокона, расширяющихся посередине и сужающихся кверху. Кажется, похожий приём уже случился в рамках другого проекта Sminex, на ЗУ «Лужнецкая, 10А». Только там шар один. А тут два. Нужно теперь сделать три, потому что четыре есть в Ломоносове. По благоустройству обещают приватный двор-парк площадью 2 га с ландшафтным амфитеатром, детскими и спортивными площадками. Внутри — собственный фитнес с бассейном, клубная гостиная и игровая комната. Вдоль реки и между жилой и офисной частями предусмотрены общедоступные променады с кафе и ресторанами. Набережную хотят связать с прогулочным маршрутом от набережной Марка Шагала. Ещё обратим внимание на силуэты зданий за проектом на рендерах. И это явно не тень отца Гамлета. Там может появиться ещё одна доминанта высотой около 300 метров. Вот такой парад архитектуры на ЗИЛе в районе ТТК: «Даниловский от Гранель», «Инсайдер», Forst. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Кажется, «Галс» окончательно освоился на Дубининской. Компания купила трёхэтажный бизнес-центр 1972 года постройки по адресу «Дубининская, 33Б» (1), буквально по соседству со своим офисным проектом «Дубининская, 39–41» (2). Последний, надо признать, получился удачным. Видимо, решили, что останавливаться на одном хорошем офиснике в этой локации необязательно. Новая покупка — здание площадью около 3,9 тыс. кв. м, расположенное примерно в 30 минутах ходьбы от Павелецкого вокзала. Бывший собственник выставлял его на продажу, причём в объявлениях фигурировали разные цены — от 525 млн до 1,5 млрд рублей. За сколько в итоге купил «Галс», неизвестно. Девелопер уже заявил, что будет согласовывать с городом концепцию развития участка. Переводя с девелоперского: трёхэтажный советский офисник снесут нафиг и построят что-то новое. Дубининская постепенно превращается в отдельную выставку московского офисного девелопмента. Рядом ждём проект «Жуков, 19» (3). Чуть дальше по улице — офисные истории на «Дубининской, 71» и «Дубининской, 55». Такое ощущение, что скоро здесь будет сложнее найти старый административный корпус, чем новый бизнес-центр с панорамным остеклением. А главное событие ещё впереди. Всю эту локальную активность рискует накрыть девелоперское море под названием «Павелецкий грузовой двор». По ранее представленным градостроительным параметрам на 26,65 га бывших железнодорожных территорий планировалось построить 799,5 тыс. кв. м суммарной поэтажной площади, из которых 559,65 тыс. кв. м — жильё, а ещё 239,85 тыс. кв. м — нежилая застройка. Там, кстати, уже начали разворачивать огромный строительный городок, хотя окончательное согласование самого проекта не случилось. И вот тут возникает главный вопрос: сколько ещё офисных метров сможет переварить Дубининская? Особенно если учитывать масштабы Павелецкого грузового двора. Пока девелоперы явно верят в локацию. Осталось убедить в этом арендаторов, чтобы не получилось Дубнинской по цене Дубининской — только с дорогими фасадами и московским центральным ценником. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Москве появился аттракцион невиданной щедрости: за 23,8 млн рублей предлагают зайти в девелопмент на набережной Яузы. Правда, вместо земельного участка покупатель получит право заключить договор КРТ и целый набор обязательств. Речь о ЗУ «Рубцовская, 3», где градостроительные параметры уже успели несколько раз переиграть. Напомним, что когда-то здесь рисовали жилой комплекс на 47 тыс. кв. м с 33-этажной доминантой. Потом участок похудел, ТЭПы срезали, а от прежних девелоперских амбиций остался довольно странный гибрид жилья и коммерции. Теперь эту красоту решили выставить на торги. Видимо, пусть рынок сам разбирается, что с ней делать. Стартовая цена — 23,81 млн рублей, задаток — 4,76 млн рублей, шаг торгов — около 476 тыс. рублей. За такие деньги в Басманном районе даже приличную квартиру не купишь, а тут целый КРТ. Правда, продают не землю, а право заключить договор и взять на себя обязательства по комплексному развитию территории. И вот здесь начинается самое интересное. По актуальным ТЭПам разрешено построить до 24,6 тыс. кв. м суммарной поэтажной площади. Из них 17,56 тыс. кв. м приходится на нежилую застройку и 7,04 тыс. кв. м — на жилую. При этом непосредственно квартир можно сделать не более 4 290 кв. м. Территория разделена на две части: 0,4 га под общественно-деловую функцию и 0,33 га под жильё. То есть это по-прежнему преимущественно коммерческий проект, к которому зачем-то прикрутили небольшой жилой объём. Особенно занятно всё это выглядит на фоне старых архитектурных проработок. Бюро СОХО когда-то рисовало здесь сложный жилой объём с террасами и обилием стекла. Но после нескольких раундов градостроительной диеты прежняя концепция вряд ли имеет отношение к тому, что в итоге построят. Зато теперь можно будет посмотреть, насколько инвесторам интересен участок у Яузы, где коммерции разрешено в несколько раз больше, чем квартир. По представленной поздней редакции документации заявки принимают до 1 декабря, а аукцион назначен на 9 декабря 2026 года. На реализацию отводится шесть лет. Главная интрига даже не в том, кто выиграет торги со стартовой ценой 23,8 млн рублей, а в том, сколько в действительности придётся потратить на освобождение площадки, оформление земельных прав и выполнение обязательств КРТ. Потому что дешёвый вход в девелопмент ещё никогда не означал дешёвый девелопмент. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Совсем недавно публиковали параметры КРТ «Стромынка, 25 / Колодезный переулок, 3» в Сокольниках. Но КРТ имеют свойство мутировать, причём очень быстро. Явно кто-то не хочет быть заложником собственных решений, поэтому сегодня цифры одни, завтра другие — ничего страшного. За полтора месяца появились новые вводные, которые существенно влияют на проект. Так вот, КРТ пересмотрели так, что от первоначальной концепции смешанной жилой и общественно-деловой застройки осталось не так уж много: жилья стало больше, коммерции — меньше. Вероятно, Сокольники признали очень хорошим районом для жизни и решили, что местным должно понравиться — в тесноте, да не в обиде. Парка же на всех хватит. Общая суммарная поэтажная площадь выросла с 79,5 до 114,6 тыс. кв. м, то есть сразу на 44%. При этом жилая составляющая увеличилась с 55,75 до 105,8 тыс. кв. м, а максимальная площадь квартир практически удвоилась — с 30,9 до 61,4 тыс. кв. м. Зато нежилую застройку ужали с 23,75 до 8,8 тыс. кв. м. Если раньше под неё отводилось почти 30% всей СПП, то теперь осталось менее 8%. Получился уже не столько многофункциональный квартал, сколько большой жилой проект с некоторым количеством коммерции для приличия. Самое интересное — социальная инфраструктура. В прежней редакции прямо предусматривался УВК на 700 мест: школа на 500 учеников и детский сад на 200 детей. Теперь конкретные параметры школы и детсада из проекта решения исчезли. Вместо них предусмотрен инфраструктурный договор с городом об обеспечении жилой застройки социальными объектами. Это не значит, что школу отменили, но разница между конкретным обязательством построить 700 мест и обещанием договориться о социальной инфраструктуре всё-таки имеется. Проще говоря, занесите деньги в кассу — где-то появится школа. Школа будущего, инфа сотка. Есть и историко-культурная часть. При реализации КРТ потребуется сохранить и перенести мемориальную доску погибшим работникам красильной фабрики, а также разработать проект зон охраны объектов культурного наследия. Причём историческую трассу переулка, ведущего к Яузе, предписано оставить незастроенной и благоустроить. На реализацию проекта отводится до 7 лет. Получается довольно показательная история. Территория не увеличилась ни на метр, зато потенциальная площадь квартир выросла почти вдвое, а коммерческая составляющая радикально сократилась. Плюс из проекта «выкинули» конкретные параметры школы. Вероятно, вписать новые ТЭПы в участок площадью 3,75 га с одновременным размещением УВК оказалось бы непросто. Одним словом, хорошеют Сокольники, застраиваются, ожидаем ещё проекты: «Бабаевская, 4», «Стромынка, 2», «Стромынка, 4», «Стромынка, 20», «Рубцовско-Дворцовая, 1/3»; КРТ на Маленковской, и проект на Жербунова. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Если вы думаете, что для девелопмента пять лет — это много, а десятилетиями своей очереди ждут только крупные проекты, то вот вам кейс из Лефортова. Иногда даже один относительно небольшой жилой комплекс может проходить путь от первых картинок до согласования параметров дольше, чем некоторые девелоперы существуют на рынке. Речь об ЗУ «2-й Синичкина, 1А». Ещё в 2013 году здесь рисовали жилой дом с гостиницей: несколько корпусов разной высоты, башня с классическими фасадами и архитектура из той эпохи. Судя по всему, от первоначального варианта давно отказались, но сама идея застроить площадку никуда не делась. Теперь, спустя тринадцать лет, история снова сдвинулась. Согласовали 29,1 тыс. кв. м квартир. Дополнительно проекту предусмотрели 0,03 га, под благоустройство и озеленение. ТЭПы для многофункционального жилого комплекса согласовывало ООО «Эдисонэнерго» (ADG Group). Площадка к тому моменту тоже была далеко не новой: ГПЗУ получали ещё в 2012 году, а в 2022-м участок выставляли на продажу. Похоже, теперь проект действительно подбирается к финишной прямой перед запуском продаж. Хотя для начала хотелось бы увидеть актуальную архитектуру, этажность и квартирографию. Пока это секретный секрет. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Долго мы ждали элитку на Олсуфьевском, 10 в Хамовниках. Ещё в 2022 году показывали визуализации проекта от мэтров московской элитной недвижимости — бюро ЦЛП. Архитектура вполне узнаваемая: сдержанные объёмы, строгая геометрия и всё то, за что состоятельные покупатели готовы платить совершенно несдержанные деньги. Это потом легло в стандарт: «окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма», но, а дальше он мутировал в неоклассику. Хорошему проекту, как дорогому вину, нужно отстояться. И вот спустя четыре года он, кажется, отстоялся: на нашдомрф появилась проектная декларация. По документам всего предусмотрено 58 квартир общей площадью 10 409 кв. м. Средняя площадь получается около 179 кв. м — вполне хамовнический формат. В подземном паркинге запроектировано 93 машино-места, то есть примерно 1,6 места на квартиру, что солидно. Планируемый ввод — IV квартал 2029 года. В декларации указана планируемая стоимость строительства — 19,46 млрд рублей. Если поделить её на 58 квартир, получится примерно 335 млн рублей на квартиру. Разумеется, это не себестоимость отдельного лота и не будущая цена продажи, а простая арифметика по общему бюджету проекта. Масштаб затрат впечатляет. Ну и брендинг. Проект получил название «Олсуфьев». Кажется, брендинговые агентства для элитки окончательно освоили беспроигрышную формулу: берём название улицы, переулка или фамилию, убираем лишние буквы — и готово. Звучит солидно, исторично и достаточно дорого, чтобы не объяснять, почему квадратный метр стоит как небольшая квартира за МКАД. Теперь осталось дождаться старта продаж и узнать, во сколько оценят эти 58 квартир. С бюджетом строительства почти в 20 млрд рублей ценник обещает быть хамовническим — 2,5-3 мульта за метр. «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

Продолжаем наблюдать за экспериментом по внедрению архитектурной демократии на Шаболовке. Помните, как москвичам предложили выбрать один из трёх вариантов застройки участка «Шаболовка, 34»? Так вот, выбор сделан. Победила концепция 58-этажного небоскрёба, который уже прозвали «домом-молотком» (хорошо, что не «домом-запупой»). А теперь появились и его маркетинговые рендеры. Самое занятное здесь даже не архитектура, а история голосования. По нашим наблюдениям, долгое время на «Активном гражданине» лидировал второй вариант — две башни, соединённые скай-мостом. Но затем произошёл резкий разворот, и вперёд вышла концепция, которую, по имеющейся у нас информации, предпочитали в мэрии ещё до голосования. Случайность? Или электорат в какой-то момент массово переосмыслил свои архитектурные предпочтения? Оставим это на совести организаторов и никаких выводов делать не будем. Сам победитель тоже прекрасен. Авторами концепции называют австрийское бюро Coop Himmelb(l)au, хотя официального подтверждения пока нет. На рендерах — стеклянная башня с огромным вынесенным наверху объёмом, который и превращает её в молоток. Внизу — каскад террас, диагональные складки фасада и набор архитектурных приёмов, призванных напомнить о русском авангарде. Но куда интереснее, что всё это означает для самой Шаболовки. Ещё недавно район воспринимался как довольно камерная часть Москвы с невысокой застройкой, памятниками авангарда и Шуховской башней в качестве главного архитектурного символа. Теперь он стоит на пороге совершенно другого будущего. Вместо района, где авангард был частью культурного кода, постепенно вырисовывается очередной московский «Сити» из стекла, бетона и архитектурных излишеств. Причём на фоне этих высоток сама Шуховская башня рискует превратиться из главной доминанты в исторический экспонат между новыми небоскрёбами (уже в пересобранном виде). И ведь дело не только в одном «молотке». Рядом уже появляются другие высотные проекты («5-й Донской, 21Б», «Орджоникидзе, 11», «Шаболовка, 31», «Шаболовка, 35») и в совокупности они способны радикально изменить силуэт и характер района. На рендерах это выглядит как архитектурный праздник. А в реальности можно получить Нью-Васюки на Шаболовке, где каждый следующий девелопер будет пытаться перекричать предыдущего высотой и формой. Интересно, когда всё это построят, кто-нибудь вообще узнает прежнюю Шаболовку? Или нам объяснят, что именно так и должен выглядеть современный московский авангард? «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

Продолжаем историю с офисным малышом на Даниловской набережной, 8, стр. 14, который продают за 650 млн рублей. Оказывается, проект разрабатывало бюро Progress. Причём в первоначальных вариантах башня выглядела куда спокойнее. Архитекторы прорабатывали несколько вариантов высотности, но сама архитектура была довольно сдержанной: простой объём, регулярная сетка фасада, без особого желания удивить прохожих. А потом, видимо, решили, что для офисного здания на набережной этого недостаточно. В более поздней концепции фасад превратился в сложную композицию из стеклянных граней и ломаных плоскостей. Вместо обычной офисной башни получился объект, который явно претендует на звание местной архитектурной достопримечательности, блокбастера. Архитектурные излишества на то и излишества, чтобы простым фасадом дело не ограничивалось. Тем более что пока согласовывать ещё предстоит не только красоту, но и заявленные 16 тыс. кв. м. Интересно, что увидим следующим: ещё более сложный фасад или всё-таки окончательно согласованные ТЭПы? «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

Киевский грузовой двор: паруса убрали, архитектурное очко согласовали Продолжаем следить за приключениями «РЖД Недвижимости», ака «Новая эра», на Киевском грузовом дворе в Дорогомилове. Московские власти согласовали архитектуру будущего делового квартала, и теперь понятно, во что превратились прежние концепции. Изначально здесь рисовали две башни-паруса (1), а в итоге получили три здания общей площадью почти 280 тыс. кв. м (2). Главная высотная доминанта — 200-метровый офисный небоскрёб, рядом ещё одна башня и корпус с гигантским арочным проёмом. Архитектуру разработало бюро IND. В официальном описании всё красиво: сочетание индустриального наследия района с современной эстетикой, монументальность исторической Москвы и динамика мегаполиса. Фасады обещают из витражей, кассет и ламелей, чтобы создать ощущение полностью стеклянных зданий. Судя по всему, главным архитектурным приёмом здесь станет не столько работа с индустриальным наследием, сколько желание сделать каждое здание максимально заметным. Как метко заметили в «Офисной курилке», получился симбиоз iCity и Omni Tower — вместо двух парусов теперь псевдо-iCity и очередное архитектурное очко. Видимо, без большой дырки в фасаде современный офисный комплекс уже недостаточно выразителен. Говорят, именно Киевский грузовой двор оказался самым сложным для «РЖД Недвижимости» с точки зрения согласования ТЭПов. Почему — неизвестно. Но вся история с передачей Рязанского двора «Аквилону», Рижского — «Стране» и поисками мастер-девелопера как будто была связана именно с попытками разобраться с Киевским. Странно, что не пошли на поклон в MR или Capital. Там ребята, кажется, умеют находить нужные цифры. Теперь интереснее другое: кто будет всё это строить? Почти 280 тыс. кв. м офисной и общественно-деловой недвижимости внутри ТТК, причём без очевидной истории с льготами под МПТ. Для нынешнего рынка задача не самая тривиальная. Так что архитектурное очко нарисовали, облик согласовали. Осталось найти того, кто готов профинансировать его появление в Дорогомилове. «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

На Воздвиженке случилось чудо градостроительной арифметики: проект ЛСР вырос в 2,5 раза. Участок, правда, остался прежним. Речь о Воздвиженке, 7/6, как пишет Филатов, девелоперу удалось существенно увеличить разрешённые ТЭПы. Раньше здесь согласовали 3 368 кв. м, теперь можно построить 8 491 кв. м, из которых 7 680 кв. м придётся на квартиры. Предельная высота — 42 метра. И всё это великолепие на 29 лотов и 39 машиномест. 42 метра на Воздвиженке — это, конечно, очень деликатный диалог с исторической застройкой. Осталось выяснить, кто в этом диалоге будет говорить, а кто — молча смотреть снизу вверх. Ранее мы показывали варианты архитектуры от бюро ВИ, но реализовывать собираются другой проект. На схеме из историко-культурной экспертизы уже просматривалось что-то цилиндрическое, напоминающее средневековую башню. Теперь, когда ТЭПы выросли, особенно интересно увидеть актуальные фасады. Напомним, что ЛСР приобрела площадку у «Кеско». Сейчас здесь находится полуразрушенное двухэтажное здание 1896 года постройки и частично парковка. По соседству MR уже осваивает аудиторию покупателей очень дорогих метров в «Люче» и «Кло 17». Так что за клиентов бороться будет с кем. Элитный уголок города для солидных господ. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX